黄先生是位普通的上海购房者，最近半个月内，他的心情如同过山车般跟随房贷政策传闻而波动。“进出20万元，相当于两年的工资。”黄先生说。

  上海首套房新政提出了“普通商品住宅”的限制条件。昨天，市场人士透露，10月13日下午，央行上海总部召集辖内18家商业银行举行了一个座谈会，主题是执行9月30日《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》(下称《通知》)的相关精神和要求。在上述座谈会上，央行上海总部明确，上海房贷新政的执行标准中，已有一套房，还清贷款后新增一套算首套，其中有附加条件，就是新增的一套必须是普通商品住宅。

  ■政策风向

  认定标准要求“普通商品住宅”

  “除了认定标准要求限定于普通商品住宅外，利率没有限定必须七折。”一位与会人士透露，利率将由各家银行自己确定，本周内各家银行将会公布细则。业内分析人士透露，从目前市场情况来看，银行基本都倾向于执行基准，至多95折，市场各方都在等待细则落地，但从风声来看，并不会有太多惊喜，对新房市场的促进效果或有限。

  央行上海总部对新增一套房必须是“普通商品住宅”的要求，事实上也是对《通知》的再度强调。央行新政规定，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。不过，通知发布后，各家银行在总行层面出台相关细则和实际操作上，打算进一步放松这一标准，不再强调是“普通商品住房”，而是结清购房贷款再购房，即可享受首套房贷款政策。比如，建设银行10月9日通过官网表示，对无个人住房贷款记录或者已结清购房贷款、名下无住房的家庭，申请贷款购买住房，执行首套房贷款政策。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买住房，可参照执行首套房贷款政策。

  ■购房者心态

  揣测新政一路忐忑

  围绕政策的各种解读和传闻，令购房者心情忐忑。就拿黄先生来说，他属于改善型需求，9月份，他卖掉了老房子，收进150万元现金，计划购买一套300多万元的二手房，贷款额度约200万元。按照目前的政策，他已经贷过款，即使卖掉老房子，也只能按照二套房贷款，利率上浮10%。9月30日，央行政策出台后，黄先生重新燃起了申请“首套房”政策的希望。按照黄先生贷款额度计算，即使获得基准利率，也意味着20万元的利息出入。“按照央行的政策，我购的新房，不符合普通商品住宅的要求，不过，建行的政策没有提‘普通’两字，我又觉得有希望。”黄先生说，最近几天，一会儿感觉能幸运地拿到首套房利率，一会儿觉得与新政擦肩而过，心情好像过山车一般。

  在上海，“普通商品住宅”是一个颇难达到的要求。根据中原地产的统计，目前上海一手商品住宅成交中，普通住宅交易比重仅在4.6%。

  上海目前的普通住房标准需同时满足三个条件：1、五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；2、单套建筑面积在140平方米以下；3、实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于330万元/套，内环线与外环线之间的低于200万元/套，外环线以外的低于160万元/套。

  上海中原地产分析人士表示，如果新政策限制新购住房为“普通商品住宅”，那么受益面比较小，对于市场的实质性拉动有限。

  ■银行回应

  七折利率已经绝迹

  除了能否入围“首套房”政策，是否能够申请到七折利率的优惠房贷是另外一个购房者普遍关注的问题。根据记者从各银行了解的情况，七折优惠利率在市场已经基本绝迹。据悉，上海地区目前有兴业、招行、中行等几家能给出85折或95折的优惠，但折扣也是针对“有条件”的优质客户，比如商贷额度需要达到一定的标准，或是在贷款行有一定量的存款，或是有买相应额度的理财产品等条件。比如，兴业银行上海分行给出85折的优惠，但规定购房者所申请的商业贷款必须在总额200万元以上。农业银行规定，给予95折优惠的前提是购买理财产品等。

  “目前各大银行都在制订细则以方便旗下分行执行，可能本周开始陆续公布，房贷政策不能长时间断档。但是利率政策必须考虑成本，在这方面商业银行要市场定价，很难按照行政命令一刀切。”昨天，沪上一银行内部人士透露，9折、95折或是今后一段时间最大的优惠幅度。如果要银行给购房者七折利率，必须有财政补贴等方面的安排，比如，国内就曾经有地区出台政策给予银行首套房贷优惠利率补贴。

  央行信贷新政出台近半个月，虽然各银行细则仍在制定中，但成交已有好转迹象。据上海中原地产研究咨询部数据显示，10月1日至13日全市一手商品住宅成交面积30.9万平方米，比9月同期增加14.0%。

  上海中原地产分析人士表示，从通气会传递出的内容来看，各银行的信贷政策基本延续央行信贷新政的口径，所以预计各行的信贷细则不会给市场带来任何惊喜。从市场心态来看，短期内市场“空窗期”带来的交易紧迫感还会继续释放。而一旦贷款细则落地后，刺激力度有限，交易可能继续观望。