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房贷新规如何落地近来引发广泛关注，记者调查发现，尽管各银行积极响应，但都表现为放松首套房认定标准，贷款利率并未出现折扣。相较于对利率折扣的考量，银行显然将更多的目光放在寻找面对房贷“薄利”常态化的解决方案上。
“现在已执行房贷新政，首套标准认贷不认房，但利率还保持基准，何时下调、下调幅度还在等上级部门研究。”10月14日，中国银行北京东直门支行信贷部客户经理对《经济日报》记者说。
在9月30日央行、银监会联合下发的《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》中，“贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍”这一细节曾引发广泛关注，一度被视为超乎预期的“松绑”。记者通过走访发现，目前在北京地区，房贷利率止步9折且仅有5家银行执行，分别是中信银行、招商银行、汇丰银行、浦发银行和邮储银行。国有四大行虽均已执行房贷新政，但都表现为放松首套房认定标准，贷款利率仍保持基准，并未出现折扣。值得注意的是，9折背后存在附加条件。
房贷折扣缘何难落实
业内人士普遍认为，理论上的7折房贷利率很难实现，主要原因是存贷利差倒挂，银行没有盈利空间。
中行北京东直门支行信贷部客户经理介绍，目前商业银行5年期以上贷款的基准利率是6.55%，如果执行7折优惠就是4.585%，而5年期定存基准利率为4.75%，按照多数银行现在上浮10%的标准计算，实际执行存款利率为5.225%，比贷款利率7折后的4.585%反而高出0.64个百分点。
中原地产首席分析师张大伟认为，不仅7折房贷利率折扣难以实现，9折以下贷款折扣出现的可能性都非常低。
“日益升高的负债端成本增加了银行实施房贷折扣的顾虑。”一位国有商业银行信贷部人士表示，在商业银行的负债端，近年来存款转理财的趋势愈发明显，增加了负债端的不稳定性。同时，利率市场化的推进短期内也必然抬高银行负债成本。“因此，从资产端看，商业银行目前不太倾向于做利润空间窄、期限过长的贷款配置。”该人士说。
今年上半年，多家银行曾一度上浮个人按揭贷款利率，延长审批放款时间，收紧额度。央行5月虽要求各家商业银行加大对自住型购房需求的贷款支持力度，但并未产生明显效果。
银行如何适应房贷“薄利”
虽然商业银行可根据风险情况自主确定具体执行的利率，但其无法完全无视来自政策方面的压力。如果今后9折、甚至8.5折成为市场常态，房贷无疑将变成一项更加“薄利”的业务。
此外，商业银行还面临信贷额度调整、风险防控等多重挑战。如何提升个人住房贷款的投放能力，成为商业银行和监管部门着力研究的课题。
对此，9月30日发布的《通知》中特别提到住房抵押贷款支持证券(MBS)、期限较长的专项金融债券，鼓励银行业金融机构使用这两种工具来筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房的贷款投放。
招商证券投行部人士向本报记者解释，银行发行MBS后会发生如此情形：买房者从银行以较低的利率贷到款，房屋实际上并非抵押给银行，而是抵押给了充当中介机构的券商或者基金。“直接借给你钱的，可能是购买该资产支持证券的任何一位投资者。”
“房贷包”如何实现资产证券化
业内人士认为，发行MBS理论上对商业银行至少有4大益处。一是实现住房贷款多样化融资；二是赚取贷款利率和MBS利率之间的差价；三是提升资产负债管理质量，将个贷转至表外，减少负债，增加现金流；四是提高信用风险管理质量，降低银行个贷业务长期资产和短期负债的匹配难度。
虽然益处、方向明确，但中国版MBS重启后究竟该怎么走仍有待探索。
兴业证券研究院王涵认为可能的路径有两条：一是央行贷款给国开行，由国开行购买商业银行的资产证券化产品，即中国版QE；二是居民端自愿购买资产证券化产品，银行得以盘活存量，腾出额度发放更多的个人按揭贷款。
据记者了解，目前多家银行已在内部开展MBS业务调研，但尚未有明确的推出时间表，普遍面临买家难找、缺乏可借鉴经验等困难。浦发银行金融市场部宏观分析师曹阳认为，目前抵押贷款虽有约10.7万亿元，占贷款余额的13.6%，但仍存市场和技术性问题，存量房贷证券化短期不会大规模扩张，MBS近期也不会大规模推出。(经济日报记者 王 璐 郭子源)
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